马年开工第二天，上海再出重磅楼市新政。

昨天中午，上海市住建委、市房管局等五部门联合出台《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，涉及住房限购、公积金贷款、房产税等7项调整。其中，限购政策大幅松绑，非沪籍家庭及单身人士持有居住证满5年即可购买一套住房，无需再同时满足社保或个税缴纳要求。居民的住房消费能力再提升，公积金最高贷款额度上调，目前已达全国领先水平。新政自2月26日起施行。

调减限购政策占比近半

此次楼市“新七条”中，有3条为调减限购政策。

最大亮点是购房群体再扩容，即持有《上海市居住证》满5年及以上的非沪籍居民家庭或成年单身人士，可在上海限购1套住房。上海对持居住证群体在已有的基础教育、医疗等公共服务功能上，增加居住服务功能。

过去，这部分非沪籍常住人口，因为没有在上海缴纳社保或个税，无法买房，包括护工、家政等从事城市基础服务为主的人员，还有企业总部在外地、因公搬到上海长期生活工作的外地人才。现在只需满足居住证条件，无需在沪缴纳社保或个税即可买房。

顺应非沪籍家庭（成年单身人士）的需求，限购政策进一步优化，具体包括降低购房门槛、增加购房套数。

此前，非沪籍居民家庭（成年单身人士）连续缴纳社保或个税满1年及以上，可在外环外买房；调整之后，可在全市买房，不限外环内外（不足3年，外环内仅1套）。此前，非沪籍居民家庭（成年单身人士）连续缴纳社保或个税满3年及以上，只能在外环内买1套房；调整之后，视作沪籍家庭，可在外环内增购1套房，即外环内可买两套房。

“限购政策的调整，将支持相关家庭住房消费需求，尤其是住房改善型需求的释放。”上海易居房地产研究院副院长严跃进说。这也体现了上海不断支持青年人才、新市民和基础行业从业者来沪安居，为每一位奋斗者提供安居乐业的多样化选择，应支持尽支持。

公积金“认房不认贷”

围绕降低置业成本，新政出台公积金、房产税相关的4条细则。

最大看点在于优化贷款次数认定，即落实公积金的“认房不认贷”。新政前，若公积金贷款次数满两次，后续购房将不予办理公积金贷款。新政后，只要无住房或仅有1套住房，且公积金已结清，则继续享有公积金贷款权利。这使得更多住房置换家庭可获公积金贷款支持，促进改善型住房需求的释放。

同时，继续提高公积金贷款的最高额度。新政下，家庭购买首套房的公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元。若叠加多子女家庭（增加20%）和购买绿色建筑（增加15%）最高贷款额度上浮政策，总共可增加35%贷款额度，即公积金贷款最高额度可达324万元，处于全国领先水平。

“最终贷款额度的计算，要视购房者公积金账户余额等情况而定。”严跃进说。

此外，继续扩大多子女家庭购房支持范围。新政明确，多子女家庭购买第二套房使用公积金贷款额度上浮20%，此前首套贷款额度已经可以上浮20%。“二套向首套‘看齐’，将覆盖更多改善家庭群体，释放多样需求。”上海中原地产分析师卢文曦说。

个人住房房产税也结合实际操作情况进行微调。原来，沪籍家庭子女成年后首次购买属于成年子女家庭唯一住房的，免征房产税，但置换时“卖一买一”就要征收房产税。此次政策调整后，取消了“首次购买”要求，只要购买住房是唯一住房的，都不征收房产税，体现对改善型住房需求的支持。

严跃进表示，此次新政，既涉及非沪籍家庭，也涉及沪籍家庭，甚至包括从事城市公共服务的人员等，覆盖了各类住房需求。

延续精准调控思路

刚刚过去的春节，楼市“小阳春”迹象显现。上海中原地产监测数据显示，春节期间，上海新房成交量较2025年春节同期明显增长，且高于2023年和2024年春节假期；二手房交易暖意延续，不少中介门店大年初四就开门迎客。

在市场持续释放积极信号的背景下，上海为何选择在此时出台新政？

“持续涌现的市场需求，需要政策进一步给予回应。”业内人士表示，2025年，上海高品质新建商品房表现亮眼，市区多个楼盘开盘即售罄，二手房月均成交量逼近2万套。今年1月，上海打破常年淡季规律，二手房成交2.28万套，创下五年同期最高纪录。活跃交易之下，一批新的购房需求正在浮现。如，没有在上海缴纳社保却长期工作生活于此的外地人才、为城市日常运转提供基础服务的从业人员、希望二套房购房成本进一步优化的多子女家庭……这些来自刚性和改善型群体的置业诉求，等待政策的进一步覆盖。

“有了新政助力，上海楼市将提前锁定‘小阳春’。”卢文曦说。此次新政出台及时，节前的市场呼声，在节后迅速得到回应，不仅有助于稳定预期，也让更多购房者能提前规划置业节奏。从历次上海政策的优化来看，包括新房和二手房都将迎来积极的交易态势。得益于今年年初的良好开局，楼市后续走势会更加扎实。

通过政策的持续优化，将有更多愿意长期工作、生活在这座城市的人群获得购房资格，这有助于夯实市场向好趋势，为楼市发展注入持久动力。

新政也是上海“十五五”规划纲要公布以来，在房地产领域出台的第一项举措。2025年12月，全国住房城乡建设工作会议提出，“十五五”时期推动房地产高质量发展。上海“十五五”规划纲要明确，要“更好满足人民群众多样化多元化住房需求”“加强住房精准有效供应”。上海此番新政出台，就是在市场相对平稳的基础上，响应和顺应中央部署与城市发展趋势，继续稳定市场预期。

上海楼市“新七条”大幅调减限购 今起开始施行

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